国土交通省不動産・建設経済局、金融庁総合政策局、警察庁刑事局、財務省国際局の4省庁は28日、不動産業界6団体と日本暗号資産等取引業協会（JVCEA）に対し、暗号資産を用いた不動産取引におけるマネー・ローンダリング（資金洗浄）対策の徹底を求める要請文を連名で発出した。宅地建物取引業者および暗号資産交換業者の双方に対し、犯罪収益移転防止法に基づく本人確認の厳格化や疑わしい取引の届出義務を改めて明示した内容となっている。
要請の背景——暗号資産が不動産取引に悪用されるリスク
不動産は財産的価値が高く、多額の現金との交換が可能であることから、従来からマネー・ローンダリングの手段として悪用されるリスクが指摘されてきた。特に近年は、資産保全や投資を目的とした不動産購入が増加しており、国内外の犯罪組織が犯罪収益の形態を変換する目的で不動産取引を利用するケースへの懸念が高まっている。
今回の要請文が特に問題視しているのが、決済手段として暗号資産が用いられるケースだ。暗号資産はその性質上、移転が国境を越えて瞬時に完了する。この特性が、資金の出所や送受信者の追跡を困難にし、マネー・ローンダリング等への悪用リスクを高めると当局は判断している。
宅地建物取引業者への具体的な要請内容
要請文では、宅地建物取引業者に対して複数の対応を求めている。まず、暗号資産を法定通貨に交換する行為や交換の媒介を行う行為は「暗号資産交換業」に該当する可能性があり、資金決済法に基づく登録を受けずにこれを行うことは同法違反となるおそれがある点を傘下会員に周知するよう求めている。
また、無登録で暗号資産交換業を行っている疑いのある業者を発見した場合には、警察当局への情報提供を行うことが求められる。さらに、宅地建物取引業者が自ら売主として暗号資産を売却代金として受け取り、法定通貨に換金する場合など、暗号資産交換業に該当しない行為を行う場合であっても、無登録の暗号資産交換業者を利用してはならないことが明示された。
暗号資産を用いた不動産取引を行う場合には、犯罪による収益の移転防止に関する法律（犯罪収益移転防止法）に基づく取引時確認（本人確認）を厳格に行うとともに、疑わしい取引があった場合は所管行政庁への届出、事件性が疑われる場合は警察当局への通報を適切に実施することも義務として改めて確認された。
暗号資産交換業者に求められる対応
暗号資産交換業者に対しても、同様の趣旨から具体的な対応が求められている。要請文が例示するのは、顧客が不動産売買代金を暗号資産で受け取り、その後に顧客の属性に見合わない高額な取引を行おうとしているケースだ。こうした取引に不審な点が認められる場合には、犯罪収益移転防止法に基づく取引時確認を厳格に行い、疑わしい取引の届出および事件性が疑われる場合の警察当局への通報を適切に実施するよう求めている。
JVCEAが要請の宛先に含まれていることは、規制当局が暗号資産交換業者を不動産分野のマネー・ローンダリング対策における重要な関与主体として位置付けていることを示している。不動産取引と暗号資産取引の両方にまたがる取引フローに対して、業種の垣根を越えた監視・報告体制の構築が求められている形だ。
外為法上の報告義務——海外送金や非居住者取引にも適用
今回の要請文では、マネー・ローンダリング対策のほかに、外国為替及び外国貿易法（外為法）上の報告義務についても併せて周知が求められた。
具体的には2点ある。第一に、海外から3000万円相当額を超える暗号資産等を受領した者は、「支払又は支払の受領に関する報告書」を財務省に提出する義務を負う。暗号資産での受領も対象となる点は、多くの投資家にとって見落としやすい規制要件といえる。
第二に、非居住者が日本国内にある不動産等を取得した場合、「本邦にある不動産又はこれに関する権利の取得に関する報告書」の提出が義務付けられている。さらに、2026年4月1日以降に国内不動産を取得した場合については、取得の目的を問わず報告対象となるよう制度が変更された点が強調されている。この変更により、従前は報告不要だったケースも新たに報告対象となる可能性があり、国内外の不動産投資家や暗号資産投資家は注意が必要だ。
