米国不動産株はS&P500に対して過去最低水準に落ち込んだ。両セクターを比較した比率は現在0.122となり、不動産株が2007年以前に築いた優位性は完全に消失した。
ただし、この下落はあくまで相対的なものであり、住宅価格そのものが暴落したわけではない。過去約20年にわたり、米国株式市場全体が不動産を大きく上回ってきたことを示す。
米国不動産株が住宅バブル時の優位性を失った経緯
クリエイティブ・プランニングのチャーリー・ビレロ主任マーケットストラテジストは、Xでこの過去最低水準に言及した。同氏のチャートは、2つのトータルリターン指数を比較したものとなる。
1つ目はiShares米国不動産ETF（IYR）で、不動産投資信託（REIT）や不動産会社を組み入れている。2つ目はSPDR S&P 500 ETF（SPY）である。
比率が上昇すれば、不動産株が市場全体を上回ることを意味する。この数値は2007年2月に約0.46まで上昇し、不動産ブーム期の好調を示した。
その数カ月後、サブプライム住宅ローン危機が本格化した。
この指標はピークから約73%下落した。結果として、米国不動産株は2000年代初頭の不動産ブーム期に積み上げた相対的な利益をすべて消失した。
資金調達コストの上昇も重荷となっている。フレディマックの週間調査によると、10月1日時点で米国30年固定住宅ローン平均金利は7.28%となり、2023年11月以来の高水準となった。
すでに日々の貸し手データでは、9月下旬に住宅ローン金利の急上昇が示されていた。一方、米連邦準備制度理事会（FRB）は利上げを再開している。
金利上昇はREITに2重の打撃となる。借入コストが上昇し、配当利回りの魅力も債券に劣るようになるためだ。
シフ氏が不動産株に底なしと見る理由
ユーロパシフィック・アセット・マネジメントのピーター・シフ主席エコノミストは、このセクターはまだ大きく下落する余地があると指摘する。同氏は、不動産は長期的な住宅ローン金利の低下と政府支援によって成長してきたと述べる。
しかし、シフ氏によれば、これらの追い風は今や逆風に転じている。同氏は同産業は「終わった」と断じた。
ただし、ビレロ氏の比率が示すのはあくまで相対リターンである。S&P500のテック主導の上昇で、不動産株が上昇していても比率は低下しうる。
家計資産の配分も同様の動きだ。株式が米国家計の資産に占める割合は過去最高となり、住宅資産の比率は低下している。
最終的には、金利環境があらゆるチャート以上に影響する。米国10年債利回りが5%以上で推移し、投資家は不動産リスクを取らずとも安定収入を得られる構図。金利が低下に転じるまで、この構図が米国不動産株の重荷となる可能性が高い。
